Toteutuneet asuntokaupat: näin löydät myytyjen asuntojen hinnat
Toteutunut kauppahinta kertoo asunnon arvosta sen, mitä pyyntihinta ei kerro. Katso mistä myytyjen asuntojen hinnat löytyvät, mitä oman taloyhtiösi kaupoista on saatavilla ja mitä ei ole julkista.
Sisällys
Myynti-ilmoituksen pyyntihinta kertoo, mitä myyjä toivoo. Toteutunut kauppahinta kertoo, mitä ostaja maksoi. Ero näiden välillä on Suomessa tyypillisesti muutamia prosentteja, mutta yksittäisessä kaupassa se voi olla paljon suurempi, ja juuri se ero ratkaisee, onko oma hinnoittelusi realistinen.
Tässä artikkelissa käydään läpi, mistä toteutuneet asuntokaupat löytyvät, mitä saat selville omasta taloyhtiöstäsi ja mitä tietoa Suomessa ei yksinkertaisesti ole julkisesti saatavilla. Viimeinen kohta yllättää monet.
Mistä toteutuneet kaupat löytyvät
Lähteitä on käytännössä kolme, ja ne kattavat eri asioita.
| Lähde | Mitä kattaa | Tarkkuus | Hinta |
|---|---|---|---|
| Tilastokeskus | Osakeasunnot, koko maa | Postinumeroalue, neljännesvuosi | Maksuton |
| Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteri | Kiinteistöt ja tontit | Yksittäinen kauppa | Maksullinen ote |
| Välittäjä | Oma alue ja vertailukohteet | Yksittäinen kauppa | Osa arviokäyntiä |
Tilastokeskus: laajin maksuton lähde
Tilastokeskuksen asuntojen hintatiedot kokoaa vanhojen osakeasuntojen toteutuneet neliöhinnat postinumeroalueittain. Aineisto tulee Verohallinnon varainsiirtoverotiedoista, eli se perustuu oikeisiin kauppoihin, ei ilmoituksiin.
Kaksi rajoitusta kannattaa tietää. Tilasto ilmestyy neljännesvuosittain ja parin kuukauden viiveellä, joten tuorein neljännes on aina hieman jäljessä markkinaa. Lisäksi luvut ovat alueiden keskiarvoja: jos postinumerollasi tehtiin vain kourallinen kauppoja, yksi poikkeuksellinen kohde heiluttaa keskiarvoa selvästi. Pienten alueiden neljännesvuosiluvut kannattaa siksi lukea varovasti ja katsoa mieluummin koko vuoden lukua.
Omakotitalot ja tontit: kauppahintarekisteri
Kiinteistökaupat ovat Suomessa julkisia toisin kuin osakeasuntojen kaupat. Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä saa tiedot yksittäisistä kiinteistökaupoista: kauppahinnan, pinta-alan ja ajankohdan. Tämä koskee omakotitaloja tontteineen sekä pelkkiä tontteja.
Rekisteriote on maksullinen, mutta se on ainoa lähde, josta yksittäisten kauppojen hinnat saa nimenomaisesti selville. Talon myyjälle tämä on olennaisesti parempi lähtökohta kuin osakeasunnon myyjällä. Lue lisää siitä, miten omakotitalon hinta-arvio muodostuu.
Oman taloyhtiön kaupat: mitä saat selville
Tämä on kysymys, jota myyjät kysyvät eniten ja johon vastaus on osin kielteinen. Yksittäisten osakeasuntojen kauppahinnat eivät ole Suomessa julkista tietoa. Naapurin kaupasta ei ole rekisteriä, josta hinnan voisi katsoa, toisin kuin kiinteistöissä.
Käytännössä oman taloyhtiön hintatasosta saa silti kuvan kolmella tavalla. Isännöitsijältä voi kysyä, montako kauppaa yhtiössä on viime vuosina tehty, vaikka hän ei kerro hintoja. Vanhoja myynti-ilmoituksia selaamalla näkee pyyntihinnat, jotka antavat ylärajan. Ja välittäjä, joka on myynyt yhtiössä aiemmin, tietää toteutuneet hinnat oman kauppansa osalta.
Isännöitsijäntodistus ei sisällä kauppahintoja, mutta se on silti hinnoittelun kannalta tärkein yksittäinen asiakirja: siitä näkyy yhtiön velka, tulevat remontit ja tehdyt korjaukset. Ne siirtävät asunnon arvoa enemmän kuin naapurin kauppahinta. Käymme sen tarkemmin läpi kohdassa taloyhtiön kunto ja asunnon arvo.
Näin käytät toteutuneita kauppoja oman hinnoittelusi tukena
Vertailukohdan valinta ratkaisee enemmän kuin lähteen valinta. Kolme sääntöä auttaa.
Valitse saman ikäistä kantaa. Rakennusvuosi selittää hintaeroja usein enemmän kuin osoite. Naapurialueen keskihinta voi olla kaksinkertainen pelkän rakennuskannan iän takia, jolloin se johtaa arviossa harhaan.
Katso koko vuoden lukua, älä yhtä neljännestä. Neljännesvuosiluvut heiluvat pienillä alueilla rajusti. Vuositason luku kertoo tason, neljännesvuosiluku kertoo lähinnä kohinaa.
Muista velaton hinta. Vertaa velattomia hintoja velattomiin. Jos toisessa kohteessa on iso yhtiölaina ja toisessa ei, pelkkien myyntihintojen vertailu antaa täysin väärän kuvan.
Toteutuneet kauppahinnat kaupungeittain
Olemme koonneet alueittaiset toteutuneet neliöhinnat valmiiksi suurimmista kaupungeista: Helsinki, Espoo, Vantaa, Tampere, Turku, Oulu, Kuopio ja Jyväskylä.
Oman kohteesi arvion saat maksuttomalla hintalaskurilla noin minuutissa. Laskuri käyttää samaa Tilastokeskuksen aineistoa ja säätää sen asuntosi koon, kunnon ja iän mukaan.
Usein kysytyt kysymykset
- Mistä näen toteutuneet asuntokaupat?
- Osakeasuntojen toteutuneet neliöhinnat julkaisee Tilastokeskus postinumeroalueittain neljännesvuosittain Verohallinnon varainsiirtoveroaineistosta, ja tieto on maksutonta. Kiinteistöjen eli omakotitalojen ja tonttien yksittäiset kaupat löytyvät Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä maksullisella otteella.
- Ovatko asuntojen kauppahinnat julkisia Suomessa?
- Osittain. Kiinteistökaupat eli omakotitalot ja tontit ovat julkisia ja yksittäisen kaupan hinnan saa Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä. Osakeasuntojen eli kerros- ja rivitaloasuntojen yksittäiset kauppahinnat eivät sen sijaan ole julkisia, vaan niistä julkaistaan vain alueittaisia keskiarvoja.
- Miten saan selville oman taloyhtiöni toteutuneet myyntihinnat?
- Yksittäisiä kauppahintoja ei saa mistään rekisteristä, koska osakeasuntojen kaupat eivät ole julkisia. Isännöitsijältä voi kysyä kauppojen määrää, vanhoista myynti-ilmoituksista näkee pyyntihinnat ja yhtiössä aiemmin myynyt välittäjä tuntee oman kauppansa toteutuneen hinnan.
- Mitä eroa on pyyntihinnalla ja toteutuneella kauppahinnalla?
- Pyyntihinta on se, mitä myyjä ilmoituksessa pyytää. Toteutunut kauppahinta on se, mitä ostaja lopulta maksoi. Toteutunut hinta on ainoa luotettava vertailukohta oman asunnon hinnoittelussa, koska pyyntihinta kertoo vain myyjän toiveen.
- Kuinka tuoretta Tilastokeskuksen tieto on?
- Tilasto ilmestyy neljännesvuosittain ja noin parin kuukauden viiveellä, joten tuorein neljännes on aina hieman jäljessä markkinatilannetta. Pienillä postinumeroalueilla kannattaa katsoa koko vuoden lukua, koska yksittäiset kaupat heiluttavat neljännesvuosikeskiarvoa voimakkaasti.