Ostotarjous asunnosta 2026: sitovuus, ehdot ja käsiraha
Ostotarjous on vapaamuotoinen, mutta sitova heti kun myyjä hyväksyy sen. Käsiraha on asunto-osakkeessa enintään 4 % kauppahinnasta, mutta kiinteistössä ylärajaa ei ole. Näin teet tarjouksen, jonka ehdot suojaavat sinua.
Sisällys
Ostotarjous on ostajan tarjous ostaa asunto tietyllä hinnalla ja tietyillä ehdoilla. Tarjous on Suomessa vapaamuotoinen: sen voi tehdä myös sähköpostilla, eikä siihen tarvita erityistä lomaketta. Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, syntyy osapuolia sitova sopimus, jota ei voi perua ilman seuraamuksia. Asunto-osakkeessa eli kerros- ja rivitaloasunnossa käsiraha tai vakiokorvaus saa olla enintään 4 % kauppahinnasta. Kiinteistössä, kuten omakotitalossa, maakaari ei aseta ylärajaa lainkaan. Ehdollisella ostotarjouksella voit sitoa kaupan esimerkiksi oman asunnon myyntiin, lainan saantiin tai kuntotarkastukseen, ja jos ehto ei toteudu, voit vetäytyä ilman sanktiota. Alla käydään läpi tarjouksen sisältö, sitovuus, ehdot ja käsiraha vaihe vaiheelta.
Onko ostotarjous sitova?
Ostotarjous muuttuu sitovaksi sillä hetkellä, kun myyjä hyväksyy sen. Siitä eteenpäin tarjous sitoo puolin ja toisin aina kauppakirjan allekirjoitukseen asti. Sitovuus ei siis synny käsirahan maksamisesta vaan tarjouksen hyväksymisestä. Käsiraha on tapa vahvistaa tarjous ja sopia etukäteen siitä, mitä peruuntuminen maksaa.
Sitovuudella on kuitenkin tärkeä raja, joka jää usein kertomatta: sitova ostotarjous ei tarkoita, että kauppa voitaisiin pakottaa syntymään. Jos ostaja vetäytyy, myyjä ei lähtökohtaisesti voi vaatia häntä ostamaan asuntoa. Seuraamus on rahallinen: käsiraha tai sovittu vakiokorvaus. Oikeus vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistökauppa sovituin ehdoin syntyy vasta määrämuotoisella esisopimuksella, ei pelkällä ostotarjouksella.
Mitä ostotarjouksessa pitää lukea?
Ostotarjous on vapaamuotoinen, mutta sen pitää olla tarkka. Epämääräinen tarjous johtaa riitaan siitä, mistä oikeastaan sovittiin. Välittäjä käyttää käytännössä aina omaa ostotarjouslomakettaan, mutta sisältö on sama riippumatta siitä, teetkö tarjouksen lomakkeella vai sähköpostilla.
| Kohta | Miksi se on tärkeä |
|---|---|
| Kohde ja tunnistetiedot | Osoite ja huoneisto- tai kiinteistötunnus, jotta tarjous kohdistuu oikeaan kohteeseen. |
| Tarjottu kauppahinta | Ilmoita selvästi, tarjoatko velatonta hintaa vai myyntihintaa. |
| Voimassaoloaika | Määräaika, johon mennessä myyjän on vastattava. Ilman sitä jäät odottamaan. |
| Ehdot ja niiden määräpäivät | Esimerkiksi oman asunnon myynti, lainan saanti tai kuntotarkastus. |
| Käsiraha tai vakiokorvaus | Summa ja se, mitä peruuntumisesta seuraa kummallekin osapuolelle. |
| Kaupantekopäivä ja hallinnan luovutus | Milloin kauppakirja allekirjoitetaan ja milloin saat avaimet. |
| Irtaimisto | Mitkä kalusteet ja laitteet kuuluvat kauppaan ja mitkä eivät. |
Ilmoita tarjouksessa aina, kumpaa hintaa tarjoat: velatonta hintaa vai myyntihintaa. Ero on taloyhtiön lainaosuuden verran ja voi olla kymmeniä tuhansia euroja. Sama velaton hinta on myös varainsiirtoveron peruste, joten se vaikuttaa suoraan veron määrään. Lue tarkemmin varainsiirtoverosta asuntokaupassa.
Ehdollinen ostotarjous: milloin ja miten?
Ehdollinen ostotarjous tarkoittaa tarjousta, jonka toteutuminen on sidottu johonkin ehtoon. Ehdolliset tarjoukset yleistyivät, kun myyntiajat pitenivät: harva uskaltaa sitoutua uuteen asuntoon ennen kuin vanha on myyty.
Tavallisimmat ehdot ovat oman asunnon myynti, lainan saaminen sekä kuntotarkastuksen tai kosteusmittauksen tulos. Jos ehto ei toteudu, ostaja voi lähtökohtaisesti vetäytyä tarjouksestaan sanktioitta ja käsiraha palautetaan, jos ehdosta ei ole toisin sovittu. Tässä on ehdollisen tarjouksen koko idea: se siirtää riskin pois ostajalta.
Jos ehtona on oman asunnon myynti, ehdon määräpäivä sitoo sinua, joten oman asunnon realistinen hintataso ja myyntiaika kannattaa selvittää jo ennen tarjouksen tekemistä. Voit laskea oman asuntosi arvon ilmaiseksi ja kilpailuttaa alueesi välittäjät myyasuntosi.fi-palvelussa, jottei oma myynti muodostu tarjouksesi pullonkaulaksi.
Ehto kannattaa kirjata täsmällisesti ja aina määräpäivän kanssa. "Kauppa toteutuu, jos saan lainan" on tulkinnanvarainen. "Kauppa toteutuu, jos ostaja saa myönteisen lainapäätöksen 30.9.2026 mennessä" ei ole. Ero ratkeaa riitatilanteessa juuri sanamuodosta, joten älä tyydy suulliseen lupaukseen siitä, että ehto "kyllä hoituu". Myyjän kannalta ehdollinen tarjous on aina epävarmempi kuin ehdoton, joten siitä voi joutua maksamaan hieman korkeamman hinnan, tai myyjä voi jatkaa asunnon näyttämistä ehdon voimassaoloajan.
Käsiraha ja vakiokorvaus: paljonko ja millä ehdoilla?
Käsiraha on rahasumma, jonka ostaja maksaa tarjouksen vahvistukseksi. Vakiokorvaus on vaihtoehto, jossa rahaa ei makseta etukäteen, mutta peruuntumisen varalta sovitaan vastaava korvaus. Kumpikin vastaa samaan kysymykseen: mitä tapahtuu, jos kauppa ei toteudu?
Tässä kohdassa yleiset ohjeet menevät usein sekaisin. Käsirahan yläraja riippuu siitä, ostatko asunto-osakkeen vai kiinteistön, koska niihin sovelletaan eri lakia.
| Kohde | Sovellettava laki | Yläraja |
|---|---|---|
| Asunto-osake (kerros- ja rivitalo) | Asuntokauppalaki | Enintään 4 % kauppahinnasta |
| Kiinteistö (omakotitalo, tontti) | Maakaari | Ei lakisääteistä ylärajaa. Kohtuullisena on käytännössä pidetty noin 10 % kauppahinnasta. |
Ero on käytännössä iso. 300 000 euron kerrostaloasunnossa käsiraha voi olla enintään 12 000 euroa. Samanhintaisessa omakotitalossa maakaari ei aseta ylärajaa lainkaan, ja 10 prosentin sopimussakko tarkoittaisi 30 000 euroa. Jos siis olet ostamassa omakotitaloa tai tonttia, lue sopimussakkoehto erityisen huolella: se neljän prosentin katto, josta yleisissä ohjeissa puhutaan, ei koske sinua.
Se, mitä käsirahalle tapahtuu, riippuu siitä, kumpi osapuoli vetäytyy.
| Tilanne | Seuraus |
|---|---|
| Ostaja vetäytyy | Myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus. |
| Myyjä ei haluakaan tehdä kauppaa | Myyjän on palautettava käsiraha ja maksettava lisäksi hyvityksenä käsirahaa vastaava määrä. |
| Ehdollisen tarjouksen ehto ei toteudu | Ostaja voi lähtökohtaisesti vetäytyä sanktioitta, jos ehdosta on sovittu täsmällisesti. |
Myyjän vetäytyminen tulee siis myyjälle kalliiksi: ostaja saa käsirahansa takaisin ja lisäksi saman summan hyvityksenä. 6 000 euron käsirahasta ostaja saisi takaisin yhteensä 12 000 euroa. Ostajan kannattaa silti muistaa, että käsirahan kohtalo ratkeaa ensisijaisesti sen mukaan, mitä tarjoukseen on kirjattu, joten ehtojen sanamuoto on tärkeämpi kuin yleinen pääsääntö.
Lakimuutos 1.11.2024: sopimussakko sitoo nyt myös vapaamuotoista tarjousta
Kiinteistökaupassa tilanne muuttui 1.11.2024, kun maakaaren muutos tuli voimaan. Aiemmin sopimussakkoa koskeva ehto sitoi vain, jos se oli tehty maakaaren määrämuodossa eli käytännössä kaupanvahvistajan vahvistamana tai Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Muutoksen jälkeen sopimussakosta voidaan sopia sitovasti myös vapaamuotoisessa ostotarjouksessa (MK 2:8).
Käytännön merkitys ostajalle on selvä: kiinteistön vapaamuotoinen ostotarjous voi nykyään maksaa sinulle rahaa, jos vetäydyt. Aiemmin vastaava ehto vapaamuotoisessa tarjouksessa jäi usein tehottomaksi. Jos olet kuullut, että "ostotarjous ei kiinteistöstä oikeasti sido", tieto on vanhentunut.
Määrämuotoinen esisopimus on edelleen erikseen mahdollinen, ja se antaa enemmän kuin ostotarjous: esisopimuksen osapuolella on oikeus vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistökauppa sovituin ehdoin sekä saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Pelkkä ostotarjous ei tätä oikeutta anna.
Ennen tarjouksen tekemistä kannattaa tietää, mihin hintaan vastaavat asunnot alueella todella liikkuvat. Voit laskea asunnon arvon ilmaiseksi noin minuutissa ja käyttää arviota tarjouksen pohjana. Siitä, kuinka paljon pyyntihinnasta kannattaa tinkiä, kerromme erikseen: kuinka paljon asunnosta voi tinkiä. Kun tarjous on hyväksytty, seuraava kuluerä on varainsiirtovero, ja ensiasunnon ostajan muut kulut käydään läpi ensiasunnon ostajan oppaassa.
Tämä on yleistietoa, ei oikeudellista neuvontaa. Merkittävissä tai riitaisissa tilanteissa kannattaa kysyä neuvoa lakimieheltä.
Usein kysytyt kysymykset
- Onko ostotarjous sitova?
- On. Ostotarjous muuttuu sitovaksi, kun myyjä hyväksyy sen, ja sitoo puolin ja toisin kauppakirjan allekirjoitukseen asti. Sitovuus ei synny käsirahan maksamisesta vaan tarjouksen hyväksymisestä. Sitova tarjous ei kuitenkaan tarkoita, että kauppa voitaisiin pakottaa syntymään: seuraamus vetäytymisestä on rahallinen.
- Voiko ostotarjouksen tehdä sähköpostilla?
- Voi. Asunnon ostotarjous on vapaamuotoinen, joten se voidaan tehdä myös sähköpostilla ilman erillistä lomaketta. Vapaamuotoisuus ei tee tarjouksesta vähemmän sitovaa, joten kirjaa ehdot yhtä tarkasti kuin lomakkeelle.
- Paljonko käsiraha on asunnosta?
- Asunto-osakkeessa eli kerros- ja rivitaloasunnossa käsiraha tai vakiokorvaus saa asuntokauppalain mukaan olla enintään 4 % kauppahinnasta. Kiinteistössä, kuten omakotitalossa tai tontissa, maakaari ei aseta ylärajaa, ja kohtuullisena on käytännössä pidetty noin 10 % kauppahinnasta.
- Mitä käsirahalle tapahtuu, jos kauppa peruuntuu?
- Jos ostaja vetäytyy, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus. Jos myyjä ei haluakaan tehdä kauppaa, myyjän on palautettava käsiraha ja maksettava lisäksi hyvityksenä käsirahaa vastaava määrä, eli ostaja saa käytännössä kaksinkertaisen summan takaisin.
- Mikä on ehdollinen ostotarjous?
- Ehdollinen ostotarjous on tarjous, jonka toteutuminen on sidottu ehtoon, kuten oman asunnon myyntiin, lainan saamiseen tai kuntotarkastuksen tulokseen. Jos ehto ei toteudu, ostaja voi lähtökohtaisesti vetäytyä sanktioitta. Kirjaa ehto aina täsmällisesti ja määräpäivän kanssa.
- Voiko ostotarjouksen perua?
- Ennen kuin myyjä on hyväksynyt tarjouksen, sen voi perua. Hyväksymisen jälkeen peruminen johtaa käsirahan menettämiseen tai sovittuun vakiokorvaukseen. Poikkeus on ehdollinen tarjous, jossa ehto ei toteudu: silloin vetäytyminen on lähtökohtaisesti sanktiotonta.
- Mikä muuttui kiinteistön ostotarjouksessa 1.11.2024?
- Maakaaren muutos teki sopimussakkoehdosta sitovan myös vapaamuotoisessa ostotarjouksessa (MK 2:8). Aiemmin ehto sitoi vain määrämuotoisessa sopimuksessa, eli kaupanvahvistajan vahvistamana tai Maanmittauslaitoksen sähköisessä järjestelmässä. Käytännössä kiinteistön vapaamuotoisesta tarjouksesta vetäytyminen voi nykyään maksaa rahaa.
- Mitä eroa on ostotarjouksella ja esisopimuksella?
- Ostotarjouksesta vetäytymisen seuraamus on rahallinen: käsiraha tai sopimussakko. Määrämuotoinen esisopimus antaa enemmän, sillä sen osapuolella on oikeus vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistökauppa sovituin ehdoin ja saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta.