Varainsiirtovero asuntokaupassa 2026
Varainsiirtovero on asunnon ostajan vero. Vuonna 2026 se on 1,5 % asunto-osakkeesta (kerros- ja rivitaloasunnot) ja 3 % kiinteistöstä (omakotitalo, tontti). Ensiasunnon verovapaus poistui 2024. Näin lasket ja maksat veron.
Sisällys
- 01Kuka maksaa varainsiirtoveron ja milloin?
- 02Varainsiirtoveron prosentit 2026
- 03Näin lasket varainsiirtoveron
- 04Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 2024
- 05Mitä veroon lasketaan mukaan?
- 06Milloin varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa?
- 07Näin ilmoitat ja maksat varainsiirtoveron OmaVerossa
- 08Sähköinen kauppakirja: mistä päivästä määräaika lasketaan?
- 09Jos varainsiirtoveroilmoitus tai maksu myöhästyy
- 10Muut tilanteet: uudiskohde, autopaikka ja lomaosake
Varainsiirtovero on vero, jonka asunnon ostaja maksaa valtiolle asuntokaupan yhteydessä. Vuonna 2026 vero on 1,5 % asunto-osakkeesta (kerros- ja rivitaloasunnot) ja 3 % kiinteistöstä (omakotitalo tai tontti) velattomasta kauppahinnasta. Asunto-osakkeen vero ilmoitetaan ja maksetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta, kiinteistön kuuden kuukauden kuluessa. Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 1.1.2024, joten myös ensiasunnosta maksetaan vero. Esimerkki: 200 000 euron kerrostaloasunnosta varainsiirtovero on 3 000 euroa. Vero lasketaan velattomasta hinnasta, eli kauppahintaan lisätään osuus taloyhtiön lainasta. Alla käydään läpi prosentit, laskenta, vapautukset, ilmoittaminen OmaVerossa ja myöhästymisen seuraamukset vaihe vaiheelta.
Kuka maksaa varainsiirtoveron ja milloin?
Varainsiirtoveron maksaa aina ostaja, ei myyjä. Myyjälle voi tulla maksettavaksi luovutusvoittovero, mutta se on eri vero ja koskee myyntivoittoa, ei kauppahintaa. Ostajan vastuulla on tehdä varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa vero oma-aloitteisesti, ilman että Verohallinto lähettää erillistä laskua.
Maksun määräaika riippuu kohteesta. Asunto-osakkeesta eli taloyhtiön osakkeista vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kiinteistöstä, kuten omakotitalosta tai tontista, vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista, käytännössä kuuden kuukauden kuluessa kaupasta. Uudiskohteessa ja välittäjän kautta tehdyssä kaupassa välittäjä hoitaa usein ilmoituksen puolestasi, mutta vastuu maksusta on silti ostajalla.
Varainsiirtoveron prosentit 2026
Varainsiirtoveroprosentit laskivat vuoden 2024 alusta. Kiinteistön vero putosi 4 prosentista 3 prosenttiin ja asunto-osakkeen 2 prosentista 1,5 prosenttiin. Samat prosentit ovat voimassa myös vuonna 2026.
| Kohde | Vero | Esimerkkejä |
|---|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % | Kerrostalo- ja rivitaloasunnot (taloyhtiön osakkeet) |
| Kiinteistö | 3 % | Omakotitalot, tontit, vapaa-ajan kiinteistöt |
| Muut arvopaperit | 1,5 % | Esimerkiksi yhtiöosakkeet |
Näin lasket varainsiirtoveron
Varainsiirtovero lasketaan kertomalla velaton kauppahinta veroprosentilla. Velaton hinta tarkoittaa asunto-osakkeessa myyntihintaa lisättynä osuudella taloyhtiön lainasta. Tämä on tärkeä yksityiskohta: jos asunnon myyntihinta on 180 000 euroa ja siihen kohdistuu 20 000 euron osuus yhtiölainasta, vero lasketaan 200 000 eurosta, ei 180 000 eurosta. Vero on tällöin 1,5 % × 200 000 € = 3 000 euroa.
Koska vero lasketaan suoraan velattomasta kauppahinnasta, hinnasta tinkiminen pienentää myös veroa. Jokainen 10 000 euroa, jonka saat neuvoteltua pois kerrostaloasunnon hinnasta, keventää varainsiirtoveroa 150 eurolla, ja omakotitalossa vastaava vaikutus on 300 euroa. Lue tarkemmin, kuinka paljon asunnosta voi realistisesti tinkiä. Jos et vielä tiedä, mikä on kohteen realistinen hintataso alueella, voit laskea hinta-arvion ilmaiseksi ennen tarjouksen tekemistä. Tarjouksen sitovuudesta, ehdoista ja käsirahasta kerromme tarkemmin ostotarjousta käsittelevässä artikkelissa.
| Kohde ja velaton hinta | Vero-% | Varainsiirtovero |
|---|---|---|
| Kerrostaloasunto 150 000 € | 1,5 % | 2 250 € |
| Kerrostaloasunto 250 000 € | 1,5 % | 3 750 € |
| Omakotitalo 300 000 € | 3 % | 9 000 € |
| Omakotitalo 450 000 € | 3 % | 13 500 € |
Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 2024
Aiemmin 18–39-vuotias ensiasunnon ostaja oli vapautettu varainsiirtoverosta, kun tietyt ehdot täyttyivät. Tämä verovapaus poistui 1.1.2024. Jos kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023, ensiasunto oli vielä verovapaa, mutta sen jälkeen tehdyistä kaupoista myös ensiasunnon ostaja maksaa normaalin varainsiirtoveron.
Muutos ei ole pelkkä korotus. Samaan aikaan veroprosentit laskivat, joten esimerkiksi ensiasuntona ostetusta kerrostaloasunnosta maksetaan nyt 1,5 % aiemman täyden verovapauden sijaan, mutta muuta asuntoa ostava hyötyy laskeneista prosenteista. Ensiasunnon ostajan muut kulut, ASP-tilin vuoden 2026 uudistus ja lainan mitoitus käydään läpi ensiasunnon ostajan oppaassa.
Mitä veroon lasketaan mukaan?
Veron perusteena on velaton kauppahinta eli koko vastike, jonka ostaja maksaa. Asunto-osakkeessa tähän kuuluu myyntihinta ja osuus taloyhtiön lainoista. Kiinteistössä mukaan luetaan kauppahinta ja muu mahdollinen vastike. Erikseen sovittu irtaimisto, kuten huonekalut, ei lähtökohtaisesti kuulu veron perusteeseen, mutta Verohallinto voi puuttua tilanteeseen, jos irtaimistolle on merkitty epärealistisen suuri arvo veron pienentämiseksi.
Lähde ja tarkat ohjeet: Verohallinto, varainsiirtovero.
Milloin varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa?
Varainsiirtovero koskee vastikkeellisia luovutuksia eli kauppoja, joissa omaisuudesta maksetaan vastiketta. Jos asunto siirtyy sinulle ilman vastiketta, veroa ei pääsääntöisesti tule maksettavaksi. Verohallinto luettelee vapautukset seuraavasti.
| Tilanne | Miksi veroa ei makseta |
|---|---|
| Perintö, lahja tai testamentti | Omaisuus siirtyy ilman vastiketta, joten varainsiirtoveroa ei synny. |
| Ositus | Kun vastikkeena käytetään vain jaettavana olevaa varallisuutta. |
| Veron määrä alle 10 € | Veroa ei tarvitse maksaa, mutta ilmoitus on silti annettava. |
| Asumisoikeusasunto | Asumisoikeuden hankinta ei ole varainsiirtoveron alainen luovutus. |
| Pörssistä ostetut arvopaperit | Arvopaperipörssistä ostetut osakkeet ja arvopaperit on vapautettu verosta. |
| Ensiasunto ennen 1.1.2024 | Vain jos kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja ehdot täyttyvät. |
Yksi yksityiskohta jää usein huomaamatta: vapautus verosta ei ole vapautus ilmoituksesta. Verohallinto ohjeistaa antamaan varainsiirtoveroilmoituksen myös silloin, kun vero jää alle 10 euron tai kun kyse on ensiasunnon vanhan säännön mukaisesta vapautuksesta. Ilmoitus on juuri se asiakirja, jolla osoitat, ettei veroa tarvitse maksaa.
Näin ilmoitat ja maksat varainsiirtoveron OmaVerossa
Varainsiirtovero on oma-aloitteinen vero. Verohallinto ei lähetä sinulle laskua, vaan ostajan on itse tehtävä ilmoitus ja maksettava vero määräajassa. Ilmoitus tehdään OmaVerossa.
| Vaihe | Mitä teet |
|---|---|
| 1. Kirjaudu | Kirjaudu OmaVeroon verkkopankkitunnuksilla tai mobiilivarmenteella. |
| 2. Valitse verolaji | Valitse "Kaikki verolajit" ja sen alta "Varainsiirtovero". |
| 3. Aloita ilmoitus | Valitse "Tee varainsiirtoveroilmoitus". |
| 4. Täytä tiedot | Ilmoita kauppakirjan allekirjoituspäivä, omaisuuslaji ja sopimuksen tyyppi. |
| 5. Maksa vero | Maksa vero ilmoituksen yhteydessä saamillasi viitetiedoilla määräaikaan mennessä. |
Jos ostat asunnon kiinteistönvälittäjän kautta, välittäjä hoitaa ilmoituksen tyypillisesti puolestasi ja vero maksetaan jo kaupantekotilaisuudessa. Vastuu siitä, että vero tulee ilmoitetuksi ja maksetuksi ajallaan, on silti aina ostajalla.
Sähköinen kauppakirja: mistä päivästä määräaika lasketaan?
Yhä useampi asuntokauppa allekirjoitetaan sähköisesti, jolloin ostaja ja myyjä voivat allekirjoittaa kauppakirjan eri päivinä. Siitä syntyy käytännön kysymys: mistä päivästä kahden kuukauden määräaika oikeastaan alkaa?
Ratkaiseva on viimeisen allekirjoituksen päivä. Se päivä, jona viimeinen osapuoli allekirjoittaa kauppakirjan sähköisesti, merkitään varainsiirtoveroilmoitukselle kauppakirjan allekirjoituspäiväksi, ja siitä alkaa asunto-osakkeen kahden kuukauden määräaika kulua. Jos siis allekirjoitat kauppakirjan maanantaina ja myyjä vasta torstaina, määräaika lasketaan torstaista, ei maanantaista.
Jos varainsiirtoveroilmoitus tai maksu myöhästyy
Myöhästyminen ei jää seuraamuksitta, ja seuraamus riippuu siitä, kuinka paljon myöhästyt ja mistä on kyse. Verohallinnon mukaan seuraamukset ovat vuonna 2026 seuraavat.
| Seuraamus | Milloin | Määrä |
|---|---|---|
| Myöhästymismaksu | Ilmoitus enintään 60 päivää myöhässä | 50 € henkilöasiakkaalta |
| Veronkorotus | Ilmoitus yli 60 päivää myöhässä, puuttuu tai on virheellinen | Tavallisesti 10 % verosta, vähintään 75 € |
| Viivästyskorko | Vero maksetaan myöhässä | 9,5 % vuonna 2026 |
| Viivästyskorotus | Lainhuutoa ei haeta 6 kk:n kuluessa kaupasta | 20 % verosta jokaiselta alkavalta 6 kk:lta, enintään 100 % |
Viivästyskorotus on kiinteistön ostajalle näistä selvästi merkittävin riski, ja se yllättää monet. Se ei liity veron maksamiseen vaan lainhuudon hakemiseen: vaikka olisit maksanut varainsiirtoveron ajallaan, korotus voi tulla maksettavaksi, jos lainhuutoa ei haeta kuuden kuukauden kuluessa kaupasta. Enimmillään korotus on 100 prosenttia, eli se voi kaksinkertaistaa veron. 300 000 euron omakotitalon 9 000 euron varainsiirtoverosta se tarkoittaisi 9 000 euron lisälaskua. Tarkat säännöt ja poikkeukset löytyvät Verohallinnon ohjeesta.
Muut tilanteet: uudiskohde, autopaikka ja lomaosake
Tavallisen asunto- ja kiinteistökaupan lisäksi varainsiirtovero koskee joukkoa erikoistilanteita, joissa säännöt poikkeavat perustapauksesta. Näitä ovat esimerkiksi uudiskohteen osto, pelkän rakennuksen osto ilman maapohjaa, autopaikan tai muun tilan osto, lomaosakkeen osto sekä tilanne, jossa ostaja on ulkomainen. Myös muista arvopapereista, kuten osakeyhtiön osakkeista, maksetaan 1,5 prosentin varainsiirtovero, joten sama vero tulee vastaan myös asuntokaupan ulkopuolella. Jos oma tilanteesi on jokin näistä, tarkista ehdot Verohallinnon varainsiirtoverosivulta ennen kauppaa.
Ennen kaupantekoa kannattaa tietää, mihin hintaan asunto realistisesti liikkuu, sillä se vaikuttaa myös veron määrään. Voit laskea asunnon arvon ilmaiseksi hintalaskurilla noin minuutissa. Jos taas olet itse myymässä asuntoa, myyjän verotus eli mahdollinen luovutusvoittovero on eri asia kuin varainsiirtovero: lue tarkemmin asunnon myynnin verotuksesta.
Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista veroneuvontaa. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnolta osoitteessa vero.fi.
Usein kysytyt kysymykset
- Kuka maksaa varainsiirtoveron, ostaja vai myyjä?
- Varainsiirtoveron maksaa aina asunnon ostaja. Myyjä ei maksa varainsiirtoveroa, vaan hänelle voi tulla maksettavaksi luovutusvoittovero mahdollisesta myyntivoitosta. Ostaja tekee veroilmoituksen ja maksaa veron oma-aloitteisesti.
- Paljonko varainsiirtovero on 2026?
- Vuonna 2026 varainsiirtovero on 1,5 % asunto-osakkeesta (kerros- ja rivitaloasunnot) ja 3 % kiinteistöstä (omakotitalo tai tontti). Prosentit laskivat vuoden 2024 alusta aiemmasta 2 ja 4 prosentista.
- Maksaako ensiasunnon ostaja varainsiirtoveroa?
- Kyllä. Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 1.1.2024. Jos kauppakirja allekirjoitettiin viimeistään 31.12.2023, ensiasunto oli vielä verovapaa, mutta sen jälkeen myös ensiasunnosta maksetaan normaali varainsiirtovero.
- Lasketaanko varainsiirtovero myyntihinnasta vai velattomasta hinnasta?
- Velattomasta hinnasta. Asunto-osakkeessa veron perusteeseen lisätään myyntihinnan lisäksi osuus taloyhtiön lainasta. Jos myyntihinta on 180 000 € ja yhtiölainaosuus 20 000 €, vero lasketaan 200 000 eurosta.
- Milloin varainsiirtovero pitää maksaa?
- Asunto-osakkeesta vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta. Kiinteistöstä vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista, käytännössä kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.
- Paljonko varainsiirtovero on omakotitalosta?
- Omakotitalo on kiinteistö, joten varainsiirtovero on 3 % velattomasta kauppahinnasta. Esimerkiksi 300 000 euron omakotitalosta vero on 9 000 euroa ja 450 000 euron talosta 13 500 euroa. Vero on maksettava ennen lainhuudon hakemista.
- Paljonko varainsiirtovero on tontista?
- Tontti on kiinteistö, joten siitä maksetaan 3 % varainsiirtovero velattomasta kauppahinnasta, samoin kuin omakotitalosta. Esimerkiksi 80 000 euron tontista vero on 2 400 euroa.
- Milloin varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa?
- Veroa ei makseta perintönä, lahjana, testamentilla tai osituksessa saadusta omaisuudesta, asumisoikeusasunnosta, pörssistä ostetuista arvopapereista eikä silloin, kun veron määrä jää alle 10 euron. Huomaa, että ilmoitus on silti annettava, vaikka veroa ei tarvitsisi maksaa.
- Miten varainsiirtoveroilmoitus tehdään?
- Ilmoitus tehdään OmaVerossa: kirjaudu verkkopankkitunnuksilla, valitse "Kaikki verolajit" ja sieltä "Varainsiirtovero", ja valitse "Tee varainsiirtoveroilmoitus". Ilmoitat kauppakirjan allekirjoituspäivän, omaisuuslajin ja sopimuksen tyypin. Vero on oma-aloitteinen, eli Verohallinto ei lähetä siitä laskua.
- Mitä tapahtuu, jos varainsiirtovero myöhästyy?
- Enintään 60 päivää myöhässä annetusta ilmoituksesta seuraa 50 euron myöhästymismaksu. Yli 60 päivää myöhässä olevasta tai virheellisestä ilmoituksesta seuraa veronkorotus, joka on tavallisesti 10 % verosta ja vähintään 75 euroa. Myöhässä maksetulle verolle kertyy viivästyskorkoa, joka on 9,5 % vuonna 2026.
- Mikä on viivästyskorotus ja koskeeko se minua?
- Viivästyskorotus koskee kiinteistön ostajaa: jos lainhuutoa ei haeta kuuden kuukauden kuluessa kaupasta, veroa korotetaan 20 % jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta, enintään 100 %. Korotus voi tulla maksettavaksi, vaikka olisit maksanut varainsiirtoveron ajallaan, koska se liittyy lainhuudon hakemiseen eikä veron maksamiseen.
- Mikä päivä on kauppakirjan allekirjoituspäivä sähköisessä kaupassa?
- Viimeisen allekirjoituksen päivä. Kun kauppakirja allekirjoitetaan sähköisesti ja osapuolet allekirjoittavat eri päivinä, varainsiirtoveroilmoitukselle merkitään se päivä, jona viimeinen osapuoli allekirjoitti. Määräaika lasketaan tästä päivästä.