Varainsiirtovero asuntokaupassa 2026

Varainsiirtovero on vero, jonka asunnon ostaja maksaa valtiolle asuntokaupan yhteydessä. Vuonna 2026 vero on 1,5 % asunto-osakkeesta (kerros- ja rivitaloasunnot) ja 3 % kiinteistöstä (omakotitalo tai tontti) velattomasta kauppahinnasta. Asunto-osakkeen vero ilmoitetaan ja maksetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta, kiinteistön kuuden kuukauden kuluessa. Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 1.1.2024, joten myös ensiasunnosta maksetaan vero. Esimerkki: 200 000 euron kerrostaloasunnosta varainsiirtovero on 3 000 euroa. Vero lasketaan velattomasta hinnasta, eli kauppahintaan lisätään osuus taloyhtiön lainasta. Alla käydään läpi prosentit, laskenta ja maksaminen vaihe vaiheelta.

Varainsiirtoveron maksaa aina ostaja, ei myyjä. Myyjälle voi tulla maksettavaksi luovutusvoittovero, mutta se on eri vero ja koskee myyntivoittoa, ei kauppahintaa. Ostajan vastuulla on tehdä varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa vero oma-aloitteisesti, ilman että Verohallinto lähettää erillistä laskua.

Maksun määräaika riippuu kohteesta. Asunto-osakkeesta eli taloyhtiön osakkeista vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kiinteistöstä, kuten omakotitalosta tai tontista, vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista, käytännössä kuuden kuukauden kuluessa kaupasta. Uudiskohteessa ja välittäjän kautta tehdyssä kaupassa välittäjä hoitaa usein ilmoituksen puolestasi, mutta vastuu maksusta on silti ostajalla.

Varainsiirtoveroprosentit laskivat vuoden 2024 alusta. Kiinteistön vero putosi 4 prosentista 3 prosenttiin ja asunto-osakkeen 2 prosentista 1,5 prosenttiin. Samat prosentit ovat voimassa myös vuonna 2026.

Varainsiirtovero lasketaan kertomalla velaton kauppahinta veroprosentilla. Velaton hinta tarkoittaa asunto-osakkeessa myyntihintaa lisättynä osuudella taloyhtiön lainasta. Tämä on tärkeä yksityiskohta: jos asunnon myyntihinta on 180 000 euroa ja siihen kohdistuu 20 000 euron osuus yhtiölainasta, vero lasketaan 200 000 eurosta, ei 180 000 eurosta. Vero on tällöin 1,5 % × 200 000 € = 3 000 euroa.

Aiemmin 18–39-vuotias ensiasunnon ostaja oli vapautettu varainsiirtoverosta, kun tietyt ehdot täyttyivät. Tämä verovapaus poistui 1.1.2024. Jos kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023, ensiasunto oli vielä verovapaa, mutta sen jälkeen tehdyistä kaupoista myös ensiasunnon ostaja maksaa normaalin varainsiirtoveron.

Muutos ei ole pelkkä korotus. Samaan aikaan veroprosentit laskivat, joten esimerkiksi ensiasuntona ostetusta kerrostaloasunnosta maksetaan nyt 1,5 % aiemman täyden verovapauden sijaan, mutta muuta asuntoa ostava hyötyy laskeneista prosenteista.

Veron perusteena on velaton kauppahinta eli koko vastike, jonka ostaja maksaa. Asunto-osakkeessa tähän kuuluu myyntihinta ja osuus taloyhtiön lainoista. Kiinteistössä mukaan luetaan kauppahinta ja muu mahdollinen vastike. Erikseen sovittu irtaimisto, kuten huonekalut, ei lähtökohtaisesti kuulu veron perusteeseen, mutta Verohallinto voi puuttua tilanteeseen, jos irtaimistolle on merkitty epärealistisen suuri arvo veron pienentämiseksi.

Lähde ja tarkat ohjeet: Verohallinto, varainsiirtovero.

Ennen kaupantekoa kannattaa tietää, mihin hintaan asunto realistisesti liikkuu, sillä se vaikuttaa myös veron määrään. Voit laskea asunnon arvon ilmaiseksi hintalaskurilla noin minuutissa. Jos taas olet itse myymässä asuntoa, myyjän verotus eli mahdollinen luovutusvoittovero on eri asia kuin varainsiirtovero: lue tarkemmin asunnon myynnin verotuksesta.

Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista veroneuvontaa. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnolta osoitteessa vero.fi.