Ensiasunnon ostajan opas 2026

Ensiasunnon ostaminen etenee viidessä vaiheessa: säästä omarahoitusosuus, hanki lainalupaus, etsi asunto ja tee ostotarjous, maksa kauppahinta ja varainsiirtovero ja tee kauppa. Pankki edellyttää yleensä omarahoitusosuutta, joka on usein noin 10 % asunnon hinnasta, ja tähän kannattaa hyödyntää ASP-tiliä. ASP-järjestelmä uudistui kesäkuussa 2026: yläikäraja poistui, säästäminen muuttui joustavammaksi ja säästäjä saa edelleen valtiontakauksen ja korkotuen. Tärkeä muutos budjettiin: ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024, joten myös ensiasunnosta maksetaan vero (asunto-osakkeesta 1,5 %). Alla käydään läpi jokainen vaihe ja kustannukset, jotta tiedät mihin varautua.

Ensiasunnon ostajaksi katsotaan henkilö, joka ostaa ensimmäistä kertaa vähintään puolet (50 %) asunnosta ja ottaa sen omaan vakituiseen käyttöönsä. Aiempi vapaa-ajan asunnon omistus ei estä ensiasunnon statusta, mutta aiempi vakituisen asunnon omistus estää. Status vaikuttaa muun muassa ASP-etuihin ja aiemmin myös varainsiirtoverovapauteen, joka on nyt poistunut.

Pankki ei yleensä rahoita koko asunnon hintaa, vaan edellyttää omarahoitusosuutta. Ensiasunnon ostajalla osuus on usein noin 5-10 % asunnon hinnasta, ja loppuun voi käyttää valtiontakausta tai muita vakuuksia. Omarahoitusosuuden lisäksi on hyvä varata puskuria varainsiirtoveroon ja muuttokuluihin.

Tehokkain tapa säästää ensiasuntoon on ASP-tili, joka oikeuttaa valtion korkotukeen, valtiontakaukseen ja pankin maksamaan lisäkorkoon. Käsittelemme ASP:n seuraavaksi tarkemmin.

ASP (asuntosäästöpalkkio) on ensiasunnon ostajan tukijärjestelmä, jossa säästät pankin ASP-tilille ja saat sen jälkeen edullisemman ASP-lainan. ASP-säästö- ja valtiontakauslainsäädäntö uudistui kesäkuussa 2026, ja keskeiset muutokset paransivat järjestelmää.

Uudistuksessa säilyivät järjestelmän peruselementit: säästäjälle maksettava lisäkorko, korkotuki ja valtiontakaus. Käytännössä ASP tarkoittaa, että säästät sovitun osuuden asunnon hinnasta, minkä jälkeen valtio tukee lainan korkoa ja takaa osan lainasta, jolloin tarvitset vähemmän muita vakuuksia. Lähde ja tarkat ehdot: Ympäristöministeriö, ASP-säästäminen.

Ennen asuntojen katselua hanki pankista lainalupaus. Se kertoo, paljonko asunto saa maksaa, ja tekee sinusta uskottavan ostajan tarjouskilpailussa. Mitoita budjetti niin, että kuukausierä on kestävä myös korkojen noustessa: pankit testaavat maksukykyä tyypillisesti useamman prosentin laskennallisella korolla.

Muista, että asunnon hinta ei ole ainoa meno. Varainsiirtovero, muuttokulut ja kotivakuutus tulevat päälle. Realistisen hintatason omalla alueellasi ja toivomassasi asuntotyypissä näet asuntojen hinnat -sivultamme, ja yksittäisen asunnon arvon voit tarkistaa ilmaisella hintalaskurilla.

Kun rahoitus on kunnossa, etsi asunto ja käy näytöillä. Vertaa kohteita alueen toteutuneisiin hintoihin, jotta tunnistat yli- ja alihinnoitellut asunnot. Ostotarjous kannattaa tehdä harkiten: asunto-osakkeen kaupassa hyväksytty tarjous sitoo, ja tarjouksesta peräytyminen ilman sovittua ehtoa voi johtaa vakiokorvaukseen. Tarjoukseen voi liittää ehtoja, kuten rahoituksen järjestymisen tai kuntotarkastuksen.

Ensiasunnon ostajan suurin kertakustannus kauppahinnan ja omarahoitusosuuden lisäksi on varainsiirtovero. Ensiasunnon verovapaus poistui 1.1.2024, joten myös ensiasunnosta maksetaan vero: asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 % velattomasta kauppahinnasta. Lue tarkemmin artikkelista varainsiirtovero asuntokaupassa 2026.

Kauppa tehdään pankissa tai sähköisesti, esimerkiksi DIAS-palvelussa. Kaupanteossa maksetaan kauppahinta, allekirjoitetaan kauppakirja ja saadaan avaimet. Varainsiirtovero ilmoitetaan ja maksetaan oma-aloitteisesti, asunto-osakkeesta kahden kuukauden kuluessa kaupasta. Tämän jälkeen olet ensiasunnon omistaja.

Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista rahoitus- tai veroneuvontaa. Tarkista oma tilanteesi pankistasi ja Verohallinnolta osoitteessa vero.fi.