Ensiasunnon osto ilman säästöjä: näin se onnistuu
Ensiasunnon osto ilman omia säästöjä on mahdollista, mutta vaatii lähes aina lisävakuuksia. Asunnon vakuusarvo kattaa noin 70 prosenttia, joten loput on katettava muilla vakuuksilla: vanhempien asunnolla, valtiontakauksella tai pankin takauksella. Näin se käytännössä toimii.
Sisällys
Ensiasunnon osto ilman omia säästöjä on mahdollista, mutta se vaatii lähes aina lisävakuuksia. Täysin ilman vakuuksia tai omaa rahaa pankit eivät myönnä asuntolainaa. Syy on yksinkertainen: asunto itse kelpaa lainan vakuudeksi vain osittain, tyypillisesti noin 70 prosenttiin arvostaan. Loput lainasta tarvitsee kattaa joko omilla säästöillä tai muilla vakuuksilla, kuten vanhempien asunnolla, valtiontakauksella tai pankin maksullisella takauksella. Alla käydään läpi, miksi säästöjä yleensä tarvitaan, mitkä ovat vaihtoehdot ilman niitä, ja mitä pankki vaatii. Yleisen ensiasunnon ostajan koko prosessin, ASP-tilin ja säästämisen käymme läpi erikseen ensiasunnon ostajan oppaassa.
Miksi säästöjä yleensä tarvitaan?
Kaksi sääntöä määrää, kuinka paljon omaa rahaa tai lisävakuutta tarvitaan. Ensimmäinen on vakuusarvo: nyrkkisääntönä asunnon vakuusarvo on noin 70 prosenttia asunnon arvosta. Pankki ei siis hyväksy koko asunnon hintaa vakuudeksi, vaan noin kolmasosa jää katettavaksi muulla tavoin. Toinen on lainakatto eli enimmäisluototussuhde: asuntolainan määrä voi olla enintään noin 90 prosenttia vakuuksien arvosta, ja ensiasunnon ostajalta vaaditaan käytännössä vähintään noin 5 prosentin omarahoitusosuus tai vastaavat lisävakuudet.
Käytännön esimerkki: 200 000 euron asunnossa vakuusarvo on noin 140 000 euroa (70 %). Loput noin 60 000 euroa on katettava omilla säästöillä tai lisävakuuksilla. Juuri tähän aukkoon ilman säästöjä ostava tarvitsee ratkaisun.
Vaihtoehdot ilman omia säästöjä
Jos omia säästöjä ei ole, aukon voi kattaa lisävakuudella. Yleisimmät vaihtoehdot ovat seuraavat.
| Keino | Miten se toimii |
|---|---|
| Läheisen lisävakuus | Esimerkiksi vanhempien velaton asunto pantataan lisävakuudeksi. Yleisin tapa ostaa ilman omia säästöjä. |
| Valtiontakaus | Valtio takaa osan asuntolainasta pientä maksua vastaan, mikä pienentää tarvittavaa omaa vakuutta. |
| Pankin maksullinen takaus | Pankki voi myydä lisätakauksen, jos tulot ovat vakaat ja riittävät. Takaus korvaa puuttuvan vakuuden maksua vastaan. |
| ASP-tili | ASP-säästämisessä säästät noin 10 % hinnasta, minkä jälkeen valtio takaa lainan. Vaatii siis vähän säästöä, mutta ehdot ovat edulliset. |
Lisävakuus on selvästi yleisin ja usein edullisin keino, jos lähipiirissä on velaton asunto. Valtiontakaus ja pankin takaus ovat vaihtoehtoja silloin, kun läheisen vakuutta ei ole. Huomaa, että lisävakuuden antaja ottaa todellisen riskin: jos lainaa ei makseta, vakuutena oleva omaisuus on pelissä. Siksi järjestelystä kannattaa sopia huolella.
Mitä pankki vaatii?
Vakuudet eivät yksin riitä. Pankki arvioi ennen kaikkea maksukykyä: hyvät ja vakituiset tulot ovat käytännössä edellytys, jotta pystyt maksamaan kuukausittaiset lyhennykset ilman säästöpuskuria. Ilman puskuria laina on riskialttiimpi, joten pankki katsoo tulojen vakautta erityisen tarkasti.
Jokaisen tilanne arvioidaan pankissa yksilöllisesti, joten ehdotonta prosenttirajaa ei ole. Kannattaa pyytää lainalupaus useammasta pankista ja verrata sekä korkoa että vaadittavaa omaa osuutta. Ne vaihtelevat pankeittain enemmän kuin moni luulee.
Asunnon arvo ratkaisee, kuinka paljon vakuutta tarvitset
Koska vakuusarvo on noin 70 prosenttia asunnon arvosta, mitä tarkemmin tiedät asunnon todellisen arvon, sitä paremmin osaat arvioida tarvittavan lisävakuuden tai oman osuuden. Ylihinnoiteltu kohde ei nosta vakuusarvoa: pankki arvioi vakuuden markkina-arvon, ei pyyntihinnan mukaan.
Voit laskea asunnon arvon ilmaiseksi ennen lainaneuvottelua ja käyttää arviota vakuustarpeen hahmottamiseen. Ostajan muut kulut, kuten varainsiirtovero, käymme läpi varainsiirtoveroa käsittelevässä artikkelissa.
Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista rahoitusneuvontaa. Tarkista oma tilanteesi ja ehdot aina pankilta.
Usein kysytyt kysymykset
- Voiko ensiasunnon ostaa ilman omia säästöjä?
- Voi, mutta se vaatii lähes aina lisävakuuksia. Asunnon vakuusarvo kattaa vain noin 70 % arvosta, joten loput on katettava omilla säästöillä tai muilla vakuuksilla, kuten läheisen asunnolla, valtiontakauksella tai pankin takauksella. Täysin ilman vakuuksia pankit eivät myönnä lainaa.
- Paljonko omaa rahaa ensiasuntoon tarvitaan?
- Ensiasunnon ostajalta vaaditaan käytännössä vähintään noin 5 prosentin omarahoitusosuus tai vastaavat lisävakuudet. Asunnon vakuusarvo on noin 70 % ja lainan enimmäismäärä noin 90 % vakuuksista, joten aukko on katettava omalla rahalla tai lisävakuudella.
- Mikä on asunnon vakuusarvo?
- Vakuusarvo on se osa asunnon arvosta, jonka pankki hyväksyy lainan vakuudeksi. Nyrkkisääntönä se on noin 70 prosenttia asunnon arvosta. Loput lainasta tarvitsee kattaa omalla rahalla tai lisävakuudella. Pankki arvioi vakuusarvon markkina-arvon, ei pyyntihinnan mukaan.
- Miten valtiontakaus auttaa ensiasunnon ostossa?
- Valtiontakaus tarkoittaa, että valtio takaa osan asuntolainasta pientä maksua vastaan. Se pienentää tarvittavaa omaa vakuutta ja voi mahdollistaa lainan silloin, kun omia säästöjä tai läheisen lisävakuutta ei ole. Ehdot kannattaa tarkistaa pankilta.
- Kannattaako ostaa ensiasunto ilman säästöjä?
- Se on mahdollista, mutta ilman säästöpuskuria laina on riskialttiimpi, jos elämäntilanne muuttuu. Pankki edellyttää vakaita tuloja, ja lisävakuuden antaja ottaa todellisen riskin. Vertaa siksi useamman pankin lainalupaus ja mitoita laina niin, että kuukausittaiset lyhennykset ovat turvallisella tasolla.